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发布日期：2024-07-06 05:46    点击次数：124

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信用等第奉告书                   东方金诚债追踪评字【2024】0026 号 天津天保基建股份有限公司： 东方金诚国际信用评估有限公司把柄追踪评级安排对贵公司及关系 债项的信用景色进行了追踪评级，经信用评级委员会评定，这次跟 踪评级保管贵公司主体信用等第为 AA，评级瞻望为安适，同期维 持“21 基建 01”信用等第为 AAA。                    东方金诚国际信用评估有限公司                         信评委主任                         二〇二四年五月二十二日                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号               信用评级论说声明               为正确意会和使用东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）出具的信用评级               论说（以下简称“本论说”），声明如下：               的关联关系，本次表情评级东说念主员与评级对象之间亦不存在职何影响本次评级步履寂寞、客不雅、               公说念的关联关系。               勤勉尽职和诚信义务，有充分原理保证本次评级遵照了果然、客不雅、公说念的原则。               和第三方组织或个东说念主的纷扰和影响。               准确性、齐备性均由贵寓提供方和/或发布方认真，东方金诚按照关系性、可靠性、实时性的原               则对评级信息进行合理审慎的核查分析，但不合贵寓提供方和/或发布方提供的信息正当性、真               实性、准确性及齐备性作任何形状的保证。               诚不合刊行东说念主使用/援用本论说产生的任何后果承担使命，也不合任何投资者的投资步履和投资               耗损承担使命。               月 22 日至 2025 年 5 月 21 日有用，该有用期除拒绝评级外，不因任何原因调节。在评级终结               有用期内，东方金诚有权作出追踪评级、变更等第、废弃等第、中止评级、拒绝评级等决定，               必要时赐与公布。               对象等任何使用者未经东方金诚书面授权，不得用于刊行债务融资器用等证券业务行动或其他               用途。使用者必须按照东方金诚授权笃定的边幅使用并注明评级终结有用期限。东方金诚对本               论说的未授权使用、非凡授权使用和不当使用步履所酿成的一切后果均不承担任何使命。               本声明。                                                                  东方金诚国际信用评估有限公司 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                       东方金诚债追踪评字【2024】0026 号                          天津天保基建股份有限公司                      主体及“21基建01”2024年度追踪评级论说      主体信用追踪评级                        追踪评级日历              前次评级终结              评级组长                   小组成员         终结          AA/安适          2024/5/22           AA/安适                谷建伟                       宋馨      债项信用                           评级模子                 追踪评级   前次评级      债项简称                            一级方针             二级方针               权重（%）              得分                  终结     终结                                      企业规模      注：关系债项细心信息偏激历史评级信息请见                    协议销售金额                           12.50         4.15      后文“本次追踪关系债项情况”。                         土储竞争力                            8.50          6.38                                     商场竞争力                                              土储阔绰率                            8.50          7.80                                              协议欠债/营业收入                        6.00          2.25                                     盈利才和洽      主体概况                                    净利润                              10.00         3.23                                      运营效率                                              存货盘活率                            4.00          2.25                                              净欠债率                             7.00          6.24                                              剔除预收款后的金钱欠债率                     10.00         10.00                                     债务职守和    货币资金/短期有息债务                      8.00          2.54      追踪期内，天津天保基建股份有限公                                      保险程度    EBITDA 利息倍数                      8.00          4.22      司（以下简称“天保基建”或“公司”）                                              沿途债务/销售商品、提供劳务      仍主要从事房地产开发业务，控股股                                              收到的现款                            5.00          3.77      东为天津天保控股有限公司（以下简                                     调节身分                                              无      称“天保控股”），执行王法东说念主为天                                                            个体信用景色                     a+      津港保税区国有金钱督察局。                                                               外部支援                    +2                                                            评级模子终结                     AA                                     注：最终评级终结由信评委参考评级模子输出终结通过投票评定，可能与评级模子输出终结存在互异。                                     注：最终评级终结由信评委参考评级模子输出终结通过投票评定，可能与评级模子输出终结存在互异。      评级不雅点         公司是天津港保税区独逐个家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业，追踪期内表情仍主要布局在天津市      滨海新区，房地产开发业务收入保持增长，协议销售金额及协议销售面积均有所上升；2023 年，公司新增地皮      储备计容建筑面积对异日业务发展提供一定保险；公司转折控股股东天保投控抽象实力极强，追踪期内公司获      得股东及关系方的鼎力支援；同期，天保投控为“21 基建 01”提供不可废弃的连带使命保证担保，仍具有很强      的增信作用。追踪期内，受结转项现在期地皮成本上升等身分影响，公司毛利率、利润总和、盈利才调均有所      下落，同期计提大额金钱减值耗损，对利润形成较大侵蚀；公司在建表情沿途连接在天津市，易受区域内房地      产商场政策以及下流需求变动的影响；公司有息债务规模波动增长，短期内存在一定连接偿付压力。         外部支援方面，公司转折控股股东天保投控抽象实力极强，追踪期内公司在资金注入和融资等方面获取股      东及关系方的鼎力支援。         抽象分析，东方金诚保管公司主体信用等第为 AA，评级瞻望为安适；并保管“21 基建 01”债项信用等第      为 AAA。      同行对比                 表情            天津天保基建股份有限公司           深圳市振业(集团)股份有限公司            重庆渝开发股份有限公司      金钱总和（亿元）                               134.98                   259.19                     80.55      协议欠债/营业收入（倍）                             0.26                     1.75                        0.03      净利润（亿元）                                  0.28                    -9.02                        0.94      存货盘活率（次）                                 0.28                     0.10                        0.21      剔除预收款后的金钱欠债率（%）                         48.16                    64.55                     45.92      注：以上企业最新主体信用等第均为 AA，数据开头自各企业公开败露的 2023 年数据，东方金诚整理。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800                    传真：010-62299803                            I 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071              官网：http://www.dfratings.com                                                                     东方金诚债追踪评字【2024】0026 号    主要方针及依据                                        表情                     2021 年    2022 年    2023 年     2024 年 3 月                                        金钱总和(亿元)                128.50    128.18     134.98       143.55                                        统统者权益(亿元)                54.35     54.58      65.77        65.86                                        沿途债务(亿元)                 29.64     30.68      28.82        33.82                                        营业总收入(亿元)                25.40     24.65      30.63         2.59                                        利润总和(亿元)                  1.89      0.51       0.43         0.14    公司有息债务结构（单元：亿元）                     策划性净现款流（亿元）              10.06      8.45     -12.44         2.43                                        营业利润率（%）                 30.00    25.60      12.98         9.22                                        金钱欠债率（%）                 57.70     57.42      51.28        54.12                                        剔除预收款后的金钱欠债率（%）          52.61     53.50      48.16        51.12                                        净欠债率（%）                  44.61     43.46      37.40        34.88                                        货币资金/短期有息债务（倍）            0.25      0.38       0.30         0.65                                        流动比率（%）                 163.91    167.61     200.28       195.63                                        沿途债务/EBITDA（倍）            7.28     10.63      24.90               -                                        EBITDA 利息倍数（倍）            1.73      1.24       2.69               -                                        注：表中数据开头于公司 2021 年～2023 年的审计论说及 2024 年 1～3 月未经审计的吞并财务                                        报表。    上风     ? 公司是天津港保税区独逐个家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业，追踪期内表情仍主要布局在天津市滨       海新区，房地产开发业务收入保持增长，协议销售金额及协议销售面积均有所上升；     ? 2023 年，公司新增地皮储备计容建筑面积 23.87 万宽泛米，分辨位于天津市滨海新区经济时代开发区和天津       市滨海新区空港经济区，对异日业务发展提供一定保险；     ? 公司转折控股股东天保投控抽象实力极强，追踪期内公司在资金注入和融资等方面获取股东及关系方的鼎力       支援；同期，天保投控为“21 基建 01”提供不可废弃的连带使命保证担保，仍具有很强的增信作用。    关心     ? 追踪期内，受结转项现在期地皮成本上升等身分影响，公司毛利率显耀下落，利润总和同比下滑，盈利才调       下落，同期计提大额金钱减值耗损，对利润形成较大侵蚀；     ? 公司在建表情沿途连接在天津市，易受区域内房地产商场政策以及下流需求变动的影响；     ? 公司有息债务规模波动增长，短期内存在一定连接偿付压力。    评级瞻望      公司评级瞻望为安适。跟着公司在建表情的陆续开盘及表情结转，将对公司营业收入和盈利形成保险，同期揣测    公司在资源整合及融资等方面将不竭获取股东支援。    评级方法及模子    《房地产企业信用评级方法及模子（RTFC010202403）》    历史评级信息    主体信用等第 债项信用等第          评级时分         表情组            评级方法及模子                         评级论说                                       谷建伟、黄艺    《房地产企业信用评级方法及模子      AA/安适      AAA       2023/5/24                                                   阅读原文                                         明         （RTFC010202208）》                                       赵一统、王黎    《东方金诚房地产企业评级方法》      AA/安适      AAA       2019/8/6                                                    阅读原文                                         娅           （2014 年 5 月）    注：自 2019 年 8 月 6 日（初度评级），天保基建主体信用等第未发生变化，均为 AA/安适。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800                  传真：010-62299803                                 II 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071            官网：http://www.dfratings.com                                                                      东方金诚债追踪评字【2024】0026 号    本次追踪关系债项情况                                                                             增信方/主体信用等第/      债项简称       前次评级日历 刊行金额（亿元）            存续期               增信措施                                                                                评级瞻望                                               /10/19            担保               /AAA/安适    注：天津保税区投资控股集团有限公司(AAA/安适）为“21 基建 01”提供全额无条目不可废弃连带使命保证担保。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800                  传真：010-62299803               III 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071            官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号             追踪评级原因                把柄关系监管要求及天津天保基建股份有限公司（以下简称“天保基建”或“公司”）相             关债项的追踪评级安排，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）进行本次             如期追踪评级。             主体概况                天保基建主营业务为房地产开发业务。公司控股股东为天津天保控股有限公司（以下简称             “天保控股”），执行王法东说念主为天津港保税区国有金钱督察局（以下简称“保税区国资局”）。                天保基建前身是建立于 1998 年 9 月 30 日的天津水泥股份有限公司（以下简称“天水股份”）                                                                ，             开动注册老本为 1.47 亿元。2000 年 4 月 6 日，天水股份在深圳证券来回所挂牌来回（证券简             称“天水股份”，证券编码为“000965”）。2007 年，天保控股受让天水股份共计 67.74%股             权，并以其持有的公司天津天保房地产开发有限公司的沿途股权与天水股份的金钱与欠债进行             置换，天水股份变更为现名，证券简称“天保基建”。后经屡次增发、配股、转增和紧要金钱             重组。终局 2024 年 3 月末，公司第一大股东天保控股持有公司股份 570995896 股，占公司总             股本 51.45%1，为公司控股股东，执行王法东说念主为保税区国资局。                追踪期内，天保基建主营业务仍为房地产开发业务，居品类型以住宅为主。公司房地产项             目仍主要位于天津市滨海新区。                终局 2024 年 3 月末，天保基建金钱总和为 143.55 亿元，统统者权益 65.86 亿元，金钱负             债率 54.12%。2023 年及 2024 年 1～3 月，公司完结营业收入分辨为 30.63 亿元和 2.59 亿元，             利润总和分辨为 0.43 亿元和 0.14 亿元。             债券本息兑付及召募资金使用情况                终局 2023 年末，“21 基建 01”公司债券的召募资金已使用完了，公司已于 2023 年 10             月 19 日支付“21 基建 01”公司债券 2022 年 10 月 19 日至 2023 年 10 月 18 日的利息，付息             金额悉数为 0.26 亿元。天津保税区投资控股集团有限公司（以下简称“天保投控”）对“21             基建 01”提供全额无条目不可废弃的连带使命保证担保。             个体信用景色             宏不雅经济和政策环境                一季度经济增速超预期，稳增长政策前置发力和外需回暖是主要原因             政府劳动论说设定的“5.0%驾驭”的增长主义，超出商场宽绰预期。背后的推开赴分有三个：     其中被质押股份为 236198000 股。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803            1 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           一是前期降准、LPR 降息接踵落地，以及近期政策面启动大规模斥地更新和耐用奢侈品以旧换           新等措施，提振内需成果渐渐显露，其中，一季度基建投资（不含电力）同比增长 6.5%，较去           年全年增速加速 0.6 个百分点，是稳增长政策发力的连接体现。二所以服务奢侈和制造业投资           较快增长为代表，经济内生增长动能也在改善。三是受周期性身分等影响，岁首国外需求回暖，           对国内经济增长形成正向拉动。               一季度 GDP 较快增长与微不雅感受存在一定“温差”，背后的主要原因是现时物价廓清偏低。           一季度 CPI 和 PPI 同比分辨为 0.0%和-2.7%，口头 GDP 增速仅为 4.2%，而寰球收入、企业利           润等均以口头值体现。另外，从经济增长结构来看，一季度高时代制造业出产较快增长，基建           和制造业投资加速，以及外需廓清回暖，这些拉动经济增长的积极身分与芜俚寰球距离较远，           与之违反的是，楼市低迷酿成的金钱价值缩水、后生休闲率偏高、城镇住户收入增速较低等带           给芜俚寰球的感受更为激烈。终末，季度 GDP 按出产法统计，而现时宏不雅经济存在廓清的“供           强需弱”特征，物价低迷即体现了这少许。               瞻望异日，二季度稳增长政策成果会进一步体现，外需对经济增长的拉能源有望络续增强，           经济增长动能回升势头将会延续，重叠以 GDP 两年平均增速量度的上年同期执行经济增速走           低，二季度 GDP 同比有望进一步加速至 5.4%驾驭。在政策面推动科技立异、加速发展新质生           产力的同期，若何通常房地产行业尽快完结软着陆，以及推动物价慈祥回升，将是异日一段时           间宏不雅调控的重点所在。           政府债券刊行将会提速，房地产行业支援政策力度也将进一步加大               一季度逆周期调节政策前置发力，推动经济运行开局邃密，揣测二季度宏不雅政策将转入不雅           察期，货币政策和财政政策出台新的稳增长措施的可能性下落。不外，在信贷“平衡投放”导           致一季度新增信贷同比大幅少增之后，二季度作陪影响标的回转，新增信贷有望出现较大规模           同比多增；与此同期，前年底刊行的异常国债资金大部分在本年一季度下拨地方，导致同期地           方政府专项债刊行节律偏缓，二季度专项债刊行规模会廓清增大，同期本年安排的 1 万亿超长           期异常国债也将在二季度开闸刊行。这意味着短期内基建投资还有加速空间，也标明宏不雅政策           将延续稳增长取向。终末，为尽快通常楼市企稳回暖，全面提振商场信心，接下来房地产支援           政策将不竭加码，住户房贷利率会进一步大幅下行。往后看，探求到异日一段时分物价水平都           将处于偏低状态，加之经济下行压力尚未根蒂缓解，下半年货币政策在降息降准方面都有空间。           行业分析               公司主要从事房地产开发、物业出租、物业督察等业务，所属行业为房地产行业。               房地产行业           求端将呈现 V 字弱复苏，城市分化将进一步加重           也更加浓厚。2022 年寰球商品房销售面积为 13.58 亿宽泛米，同比下滑 24.30%；商品房销售           额 13.33 万亿元，同比下落 26.7%。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803            2 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           开释仍需一定时分，在我国住户收入增速放缓，购房才调及购房意愿阶段性下落、城镇化进程           放缓配景下，销售事迹同比仍有所下滑。2023 年寰球商品房销售面积为 11.17 亿宽泛米，同比           下滑 8.50%；商品房销售额 11.66 万亿元，同比下落 6.50%；2023 年销售面积及销售金额的降           幅均有所收窄。            图表 1   寰球商品房销售情况（亿宽泛米、万亿元、%）            数据开头：同花顺，东方金诚整理               国度在宝石“房住不炒”和退缩化解房地产商场风险的基础上，支援房地产的合理融资需           求，于 2022 年末陆续出台“金融十六条”、“四支箭”等政策，通过信贷、债券、股权、内保           外贷等多种边幅抽象协同，渐渐改善房企融资及行业信用环境，2023 年关系政策不竭落实及优           化。2023 年，房地产开发企业到位资金 12.75 万亿元，累计同比下落 13.6%，降幅有所收窄。           其中自筹资金、定金及预收款、个东说念主按揭贷款分辨为 4.20 万亿元、4.32 万亿元和 2.15 万亿元，           累计同比增速分辨为-19.1%、-11.9%和-9.1%。               总体来看，揣测短期政策器用箱助力斥地，2024 年 V 字弱复苏，城市分化将进一步加重。           稳增长经济政策和针对房地产需求的限购、限贷、首付比例等政策仍有一定改善空间，探求到           房地产对宏不雅经济的热切作用，房地产政策面将不竭改善，供需双向改善助力销售渐渐斥地。               在“保交楼”及“去库存”配景下，2023 年房地产开工及拿地意愿无廓清改善，开发投资           完成额络续下滑，揣测 2024 年投资完成额络续下滑但降幅收窄           额 13.29 万亿元，同比下落 10.00%，累计增速同比下落 14.40 个百分点。地皮商场方面，2022           年我国地皮商场遇冷，地皮流拍频发，地皮成交价款、购置地皮面积同比分辨下落 48.40%、           齐全面积分辨同比大幅下滑 39.40%、7.20%和 15.00%。           进步。2023 年国内新开工面积 9.54 亿宽泛米，同比下滑 20.40%；齐全面积在“保交楼”政策           下有一定撑持，达到 9.98 亿宽泛米，同比增长 17.00%；施工面积 83.84 亿宽泛米，同比下落           且房地产广义库存阔绰，导致房企拿地较弱，其中国有配景开发商是地皮商场的主要参与者。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803            3 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           由于 2023 年拿地、新开工才调及意愿无廓清改善，对投资开销络续形成遭殃，2023 年房地产           开发投资完成额同比下落 9.6%，降幅趋缓。               揣测 2024 年房地产行业投资将遵照需求端变化，短期房企新开工及拿地意愿难有大幅提           升，投资完成额络续下滑但降幅收窄，“三大工程”将对异日房地产开发投资的企稳提供一定           撑持。            图表 2   寰球房地产新开工、齐全及开发投资情况（亿元、%）            数据开头：同花顺，东方金诚整理               房地产金融长效机制稳步鼓动，部分前期依赖高杠杆策划的房企信用风险加速显露，现在           “稳地产”信号收敛开释，长久看有助于促进行业安适健康发展               房地产业是中国国民经济的扶持产业，行业政策明锐度高，受行业调控政策影响大，监管           部门密集发声，开释积极信号。自 2021 年下半年以来，房地产行业基本面不竭下行，2021 年           续发力，2023 年加强需求端政策发力，从供给、需求端双向发力通常信心和商场斥地。               从供给端来看，“金融十六条”、“四支箭”等政策已陆续落地，通过信贷、债券、股权、           内保外贷等多种边幅抽象协同，渐渐改善行业信用环境及房企供给才调，2023 年关系政策将持           续优化。需求端方面，跟着疫情管控措施的收敛优化，各地政策如星罗棋布般涌现，房贷利率           不竭下调，诚然现在政策开释尚且安宁，但各地四限、首付比例、购房补贴等政策器用箱仍然           尽头丰富，调节空间较大，2023 年一定体量的城市因城施策“解锁”前期为安稳妥地过热地产           所上的桎梏，促需务执行性升温。            图表 3   需求端、供给端主要政策宽松旅途            贵寓开头：公开贵寓，东方金诚整理 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803            4 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号               房企盈利才调有所下滑，利润空间收窄，异日仍将呈现一定分化趋势，地皮储备阔绰且质           量较好、居品竞争力强、具有外部支援的房企将具有更强的竞争上风           购置等成本总体有所上升，但下流需求不及影响销售价钱，且部分房企为缓解流动性压力、加           大表情回款，降价销售部分表情，导致利润水平进一步下落。揣测异日房企仍将呈现一定分化           趋势。               房企将渐渐从“高杠杆高盘活”开发模式转向谨慎增长模式，现房或渐渐登上舞台，遗弃           过往的“规模为王”，力图王法有息债务、加强资金督察、促进表情回款、改善表情盈利水平。           在此配景下，地皮储备阔绰且地皮储备质料好、居品竞争力强、具有外部支援的房企将具有更           强的竞争上风。           区域经济环境               追踪期内，天津市经济安适增长，2023 年房地产销售事迹同比有所增长，2024 年一季度，           天津市行业投资金额同比变化不大，短期内天津市房地产商场销售仍濒临一定压力               天津市为我国四大中央直辖市之一，追踪期内，天津市经济保持增长。2023 年，天津市地           区出产总值达 16737.30 亿元；按不变价钱策动，地区出产总值比上年增长 4.3%，增速比上年           加速 3.3 个百分点；东说念主均 GDP 为 12.28 万元，经济发展水平很高，经济实力仍然很强。从产业           结构来看，2023 年，天津市三次产业结构调节为 1.6：35.7：62.7，第二产业占比有所下落，           产业结构仍以第三产业为主。               连年来，天津市地区经济保持增长，但跟着其经济进入安适开释期，主要经济方针增速有           所放缓。2023 年天津市出产总值 16737.30 亿元，同比增长 2.61%。政府调节地皮供应策略，           地皮出让条目优化天津两连接供地模式不竭完善，以需定供、按需挂牌成为主要操作边幅，全           年共推出 91 宗地块，经兴建筑面积为 822.85 万宽泛米，同比增长 20.37%。但供应面积仍处于           近六年较低水平。天津市 2023 年房地产销售事迹同比有所增长，全年新建商品房销售面积           策方面，在 2023 年上半年，天津市政策调节幅度不大，主要以优化公积金政策为主，执行“认           房不认贷”，提高贷款额度等；2023 年 8 月底，天津紧跟中央，政策发布进入密集期，包含优           化限购区域、完善认房不认贷等，政策环境大为宽松。               房地产投资方面，2023 年天津市房地产开发投资完成额 1231.55 亿元，同比下落 42.1%；           比增长 0.2%。           受高端表情成交带动影响，全市商品住宅成交价钱同比涨幅为 1.68%，成交金额为 304.56 亿元。           津冀户籍及办当事者说念主群在津购房政策等方面，更好称心住户刚性和改善性住房需求。揣测楼市政           策的优化将一定程度上带动下流需求的回暖，但政策效应的体现尚需一定时分，成果存在一定 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803            5 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                        东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           不笃定性，短期内天津房地产商场销售仍濒临一定压力。           业务运营                策划概况                追踪期内，公司营业收入和毛利润仍主要来自房地产开发业务，2023 年公司营业收入同比           有所上升，毛利润和毛利率有所下落                公司主要从事房地产开发业务，辅以物业出租、物业督察等业务。追踪期内，公司营业收           入有所进步，毛利润和毛利率有所缩短。2023 年，公司完结营业收入 30.63 亿元，同比上升           少 12.19 个百分点，主要系公司结转房地产表情成本上升所致。  图表 4   公司主营业务收入、毛利润及毛利率组成情况（单元：亿元、%）                          类别                                  收入       占比         收入       占比       收入         占比       收入       占比                        房地产开发      22.27    87.66     23.53     95.47    29.40     95.99     2.31     89.10                        物业出租        0.61      2.41     0.64      2.58     0.67      2.18     0.16      5.99                        物业督察        0.43      1.68     0.48      1.95     0.53      1.75     0.11      4.41          业收入                        其他业务        2.10      8.25         -        -     0.02      0.08     0.01      0.50                        共计         25.40   100.00     24.65    100.00    30.63   100.00      2.59    100.00                          类别      毛利润      毛利率       毛利润       毛利率      毛利润      毛利率        毛利润      毛利率                        房地产开发      11.36    51.03      7.48     31.79     4.67     15.89     0.32     13.81                        物业出租        0.25    41.04      0.27     42.64     0.25     36.83     0.05     31.94                        物业督察       -0.07   -15.72      -0.08   -15.58    -0.04     -8.02     -0.02   -17.64                        其他业务        1.47    70.24          -        -        -          -        -         -                        共计         13.02    51.25      7.68     31.14     4.88     18.95     0.33     12.82  数据开头：公司提供，东方金诚整理                房地产开发                公司房地产开发业务业态类型以住宅地产为主，区域房地产开发警告丰富，追踪期内，项           目所在区域仍主要布局在天津市滨海新区，在天津市滨海新区仍具有较强的竞争上风                公司房地产开发表情业态类型以住宅地产为主，以买卖地产为辅。公司房地产开发业务的           运营主体主要为公司下属各表情子公司。                公司房地产开发警告丰富，追踪期内，公司房地产表情所在区域仍主要布局在天津市滨海           新区。表情开发建设方面，公司络续保持安适的开发节律，2023 年统筹鼓动天保九如品筑、天           拖二期、田地青春等 7 个表情建设。公司屡次获取天津市工程类建设各样奖项，在天津市滨海           新区具有一定的上风。                连年来公司通过打造天保金海岸、田地兰庭、田地雅居等多个房地产表情，在天津滨海新           区房地产商场占有一定商场份额，其中 2023 年公司完联接同销售金额 26.53 亿元。在物业出租 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800                   传真：010-62299803                             6 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071             官网：http://www.dfratings.com                                                                  东方金诚债追踪评字【2024】0026 号             和物业督察方面，公司费力缩短部分实体行业紧缩以及需求不及的影响，追踪期内完结租售和             物业业务共计收入 1.20 亿元。总体来看，公司在天津市滨海新区仍具有较强的竞争上风。                追踪期内，公司积极鼓动天保九如品筑等表情的开发建设进程，房地产开发业务收入保持             增长，但项现在期地皮成本上升等身分导致毛利率显耀下落，同期，公司协议销售金额及协议             销售面积均有所上升，销售回款率仍处于较好水平                公司房地产开发业务以住宅地产开发为主。追踪期内，公司积极鼓动多个表情的开发建设             进程，受益于天保九如品筑表情的齐全拜托，公司结算面积及收入同比均有所上升，2023 年公             司房地产开发业务收入 29.40 亿元，同比进步 24.95%；受公司结转房地产项现在期地皮成本上             升等身分影响，主业赚钱才调下落，其中毛利润为 4.67 亿元，同比缩短 37.57%，毛利率为             同比下落 33.49 个百分点。终局 2024 年 3 月末，公司协议欠债为 8.82 亿元，协议欠债对公司             异日收入及利润的保险程度一般。     图表 5   公司房地产开发业务收入及结算情况（单元：万宽泛米、亿元、元/宽泛米、%）                                        表情               2021 年         2022 年          2023 年                               结算面积                           10.88             12.30        12.28                               结算收入2                          21.28             23.15        28.40                               平均结算价钱                      19556.74          18823.19     23122.50                               期末协议欠债                         13.81             10.81            8.12                               期末协议欠债/结算收入（倍）                  0.65              0.47            0.31     数据开头：公司提供，东方金诚整理                追踪期内，公司的房地产表情仍连接于天津，2023 年，公司完结住宅表情协议销售金额和             协议销售面积分辨为 26.53 亿元和 11.51 万宽泛米，同比分辨增长 27.18%和 24.57%。同期，             公司表情平均协议销售价钱为 2.30 万元/宽泛米，同比小幅高潮。                销售回款方面，公司积极推动住宅表情销售及回款，销售回款率保管较好水平，2023 年，             公司销售商品、提供劳务收到的现款为 29.14 亿元，为同期协议销售金额的 106.63%。     该表未包含产业园区开发业务部分结算销售收入。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803                          7 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号             图表 6   公司房地产开发业务协议销售及回款情况（单元：万宽泛米、亿元、万元/宽泛米）             数据开头：公司提供，东方金诚整理               追踪期内，公司新增地皮储备计容建筑面积 23.87 万宽泛米，同期剩余可售面积较阔绰，            为异日业务不竭开展提供撑持，但在建表情沿途连接在天津市，易受单一区域商场波动影响，            部分在建表情楼面地价较高，异日盈利空间或受挤压               终局 2023 年末，公司房地产表情除田地青春 16 号、17 号地表情权益持有比例为 55.73%            外，其余表情权益持有比例均为 100%，业态以住宅为主，均位于天津市。终局 2023 年末，公            司已完工及在建房地产表情总可售面积3共计为 61.17 万宽泛米，剩余可售面积为 33.36 万宽泛            米，其中已完工表情剩余可售面积共计 8.16 万宽泛米，主要包括天拖二期地块表情、汇津广场            一期和汇川大厦，其剩余可售面积分辨为 3.29 万宽泛米 、1.47 万宽泛米和 1.16 万宽泛米；在            建表情 4 个，剩余可售面积共计 47.64 万宽泛米，在建房地产表情中天津生态城地块表情，为            时仍存在一定的存货减值可能性，此外，天津生态城地块表情于 2017 年获取，现在尚未对外售            售，后续表情销售及建设进程仍存在一定不笃定性。               除上述表情外，2023 年，公司新增房地产表情 3 个，均为公开商场招拍挂所得，公司权益            占比 100%，其中住宅表情新增 2 个，共新增地皮面积 14.08 万宽泛米，新增地皮储备计容建筑            面积 23.87 万宽泛米，地皮总价款共计 22.33 亿元，新增地皮的楼面地价为 9354.42 元/宽泛米，            从头增表情的区位散播来看，2023 年公司新增表情分辨位于天津市滨海新区经济时代开发区和            天津市滨海新区空港经济区内；新增园区表情 1 个，为综保区 1 号地（研发中心表情），新增            地皮面积 13.00 万宽泛米，策划计容建筑面积 16.29 万宽泛米，揣测总投资 9.22 亿元。               总体来看，公司地皮储备仍较为阔绰，但公司房地产表情均位于天津市，易受单一区域市            场波动影响较大，且部分表情拿地成本较高，后续表情盈利水平或将受到制约。     总可售面积及剩余可售面积均为公司提供的数据 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803            8 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                         东方金诚债追踪评字【2024】0026 号             图表 7   公司房地产表情开工进程（单元：万宽泛米）                    表情              2021 年                      2022 年                  2023 年             新开工面积                           31.89                              -                31.74             齐全面积                            19.08                         12.67                 26.95             期末在建面积                          71.21                         58.53                 65.21             图表 8   终局 2023 年末公司房地产表情可售表情情况（单元：万宽泛米）                    表情                      总可售面积                               剩余可售面积             完工表情                                        40.94                                    8.16             在建表情                                        34.94                                   47.64             共计                                          75.88                                   55.80             数据开头：公司提供，东方金诚整理               公司房地产表情异日仍需要较大规模的建设开销，存在一定资金开销压力               终局 2023 年末，公司在建表情策划总投资额 131.06 亿元，已累计过问 81.02 亿元，尚需           投资 50.04 亿元。公司资金开头主要为自有资金、商品房预售款、银行贷款、债券和其他外部           融资。      图表 9 终局 2023 年末公司在建房地产表情情况（单元：万宽泛米、亿元、元/宽泛米）                         总可售       剩余可售      剩余可           表情称呼                                      楼面地价         开工时分          策划总投资额       已投资额                         面积         面积       售货值      天津生态城地块表情           12.70     12.70    25.40     15000      2018 年 4 月         33.70       25.95      天保九如品筑表情            31.89     10.64    21.60      5462      2021 年 6 月         54.61       34.01      汇津广场二期表情             3.59      3.59     4.02          -    2019 年 12 月          3.62        2.91      综保区 1 号地（研发中                               -        -        -       564      2023 年 8 月          9.22        2.30      心）表情      田地青春表情              14.83     14.83    30.37     14410      2023 年 8 月         29.91       15.85             共计           79.30     57.49    81.39          -               -       131.06       81.02      数据开头：公司提供，东方金诚整理               物业出租               追踪期内，公司物业出租收入小幅增长，毛利润和毛利率有所下落，对公司利润形成不利           影响               公司物业出租收入主要开头于公司偏激子公司持有的公寓、办公楼和买卖表情的物业出租           业务，用于出租的物业主要包括天保后生公寓表情、天保金海岸 C04 表情、汇津广场一期表情、           汇盈产业园表情、名居花坛底商表情，上述投资型物业主要连接于天津滨海新区，多半位于天           津自贸区。其中汇盈产业园表情位于天津市空港经济区中环西路与西五说念交口西南侧，表情占           大地积 4 万宽泛米，主要围绕工业生物时代、抗体药物、医疗器械、高端制剂和功能食物五个           重点领域进行发展。           长 4.69%，毛利润同比下落 7.41%；毛利率为 36.83%，同比下落 5.81 个百分点。从出租率来           看，追踪期内，天保后生公寓和天保金海岸 C04 表情仍保管 100.00%的出租率水平；汇盈产业 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800                   传真：010-62299803                      9 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071             官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           园、汇津广场一期和名居花坛底商出租率水中分辨下落 5.90、29.08 和 6.43 个百分点。      图表 10   公司物业出租业务收入及主要投资性物业情况（单元：万宽泛米、亿元、%）                                       表情         业态模式        可租面积                                                                             房钱收入         出租率                                  天保后生公寓            公寓            11.59           0.09      100.00                                  天保金海岸 C04 表情      买卖             2.41           0.11      100.00                                  汇盈产业园             买卖             4.61           0.19       72.10                                  汇津广场一期            买卖             2.45           0.08       43.37                                  名居花坛底商            买卖             0.73           0.05       86.57                                       共计             -           21.79           0.52             -      数据开头：公司提供，东方金诚整理               物业督察               追踪期内，公司物业督察业务收入有所增长，但该业务仍未完结盈利               公司的物业督察业务收入主要开头于公司偏激子公司开发的住宅偏激配套买卖表情、私用           办公楼的物业督察，督察的表情主要包括田地兰庭住宅、名居花坛住宅及底商、天保金海岸住           宅及买卖、汇津广场 1 号楼等。               追踪期内，公司物业督察收入有所增长，但该业务尚未完结盈利。2023 年的物业督察业务           的营业收入、毛利润、毛利率分辨为 0.53 亿元、-0.04 亿元和-8.02%，营业收入及毛利润较 2022           年同比分辨加多 0.05 亿元和 0.04 亿元。揣测 2024 年跟着物业督察表情的增多，公司业务收入           仍将保持安适进步。              图表 11   公司物业督察业务盈利情况（单元：亿元、%）              数据开头：公司提供，东方金诚整理           公司措置与策略               追踪期内，公司措置体系未发生变化，董事和高管东说念主员发生一定变动 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803                      10 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号               追踪期内，公司措置体系未发生变化，策划决议体系仍由股东大会、董事会、监事会和高           级督察层组成的措置结构体系。追踪期内，公司董事、监事东说念主员发生变动：原董事王小潼，原           监事会主席孙静宇皆因任期届满离任，离任后不再在公司担任任何职务；把柄公司 2023 年第二           次临时股东大会决议情况，选举董光沛为监事会主席；把柄公司于 2023 年 8 月 28 日召开的第           九届董事会第一次会议决议情况，选举梁德强和梁辰为董事，梁德强现任公司董事、副总司理、           财务总监职务；梁辰现任天津天保控股有限公司商场发展部部长、公司董事。               追踪期内，公司发展策略和公司定位契合度仍较高，将加强扩大房地产主业和产业园区“双           主业”上风               在发展策略方面，公司明确了今后一个时期发展的总体想路是“一体两翼、两商两融、三           元孳生”。即以打造超卓的“城市开发运营商、产业抽象服务商”，完结“建营并举、产城融           合、双轮驱动、产融互促”为主义，以“作念强城市地产开发”为一体，以“作念优产业运营服务、           作念精产融服务投资”为两翼，形成异日社区、主题园区、聪惠城市为主导的业务生态系统，全           面进步产业链条，提高产业运营服务才和洽产融服务投资才调，为公司发展提供苍劲能源。           一是宝石策略引颈新表情交加，增强公司可不竭发展才调。收敛完善“天保·享异日”品牌，           推动异日社区建设量质皆升。加速产业园区表情建设，精研“五位一体”的主题园区运营模式，           以“金融+基金+投资+供应链+服务”的边幅，全处所融入产业生态，团员要素资源赋能园区发           展。二是围绕全年策划方针作念好策划管控劳动，捏细捏实收入、利润、销售及回款劳动，全力           完成各项任务方针。效劳推动住宅表情销售取得新施展，推动买卖招商运营完结新进步。三是           宝石品性至上，加速建立居品线竞争上风。效劳进步联想研发水平，全面进步表情督察水平。           以客户需乞降品性进步为支点不竭深切居品立异，收敛提高居品的溢价才调。四是塌实鼓动目           标成本督察，加强全员、全要素、全流程成本管控，多措并举降本增效。           财务分析               财务质料               公司提供了 2023 年的吞并财务论说和 2024 年一季度吞并财务报表，中审亚太管帐师事务           所（特殊芜俚结伙）对公司 2023 年的吞并财务论说进行了审计，并出具了方法无保钟情见的审           计论说；2024 年一季度财务报表未经审计。终局 2023 年末，公司纳入吞并报表范围内的二级           子公司共有 10 家。               金钱组成与质料               追踪期内，公司金钱规模有所增长，金钱组成仍以流动金钱为主，因天保田地青春表情和           拢翠广场配建借款典质，存货受限比例仍较高，对金钱流动性及再融金钱生一定影响           流动金钱占比 81.13%。终局 2024 年 3 月末，公司金钱总和为 143.55 亿元，较 2023 年末增长 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803           11 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           他流动金钱、其他应收款等组成。公司存货账面价值同比上升 4.41%至 95.05 亿元，主要系开           发南开区天拖二期地块表情和拢翠路表情所致。公司存货主要由房地产开发成本及开发居品构           成，占比分辨为 70.10%和 29.90%，2023 年末累计计提存货跌价准备 5.38 亿元；存货顶用于           典质贷款而权力受限的部分为 60.70 亿元，占当期存货账面价值的 63.87%，受限比例较高，2023           年，公司存货盘活次数为 0.28 次，盘活效率有所进步。公司货币资金同比下落 39.16%至 4.23           亿元，主要系策划行动产生的现款净额减少所致，公司货币资金主要为银行入款，无使用受限           的货币资金。公司其他流动金钱为 2.39 亿元，同比上升 8.52%，系待抵扣进项税和预缴地皮增           值税加多所致。公司其他应收款主要为押金及保证金、地皮收储款、应收补贴款等，2023 年末           为 6.54 亿元，同比加多 189.58%，计提坏账准备 0.42 亿元；其中账龄在一年以内的其他应收           款余额占比 68.18%；期末其他应收款金额前 5 名共计占其他应收款余额的比例为 98.40%，主           要为天津市滨海新区地皮发展中心的保证金、天津泰达地皮整理开发有限公司的地皮收储款、           天津港保税区群团劳动部的应收补贴款等。               终局 2024 年 3 月末，公司流动金钱 118.05 亿元，较 2023 年末增长 7.80%，其中存货 99.63           亿元，较 2023 年末增长 4.83%；货币资金 10.85 亿元，较 2023 年末上升 156.45%，主要系资           金融通所致；公司其他应收款较期初减少 63.92%。           递延所得税金钱和长久股权投资等组成。公司投资性房地产沿途为以成本法计量的房屋和建筑           物，2023 年末为 8.86 亿元，同比减少 2.40%；2023 年末公司债权投资较 2022 年末减少 17.59%           至 4.42 亿元，主要系公司向联营企业天津联博基业科技发展有限公司提供股东借款减少所致；           公司递延所得税金钱主要为预提地皮升值税等，2023 年末为 3.92 亿元，同比小幅减少；2023           年末，公司长久股权投资为 3.48 亿元，同比小幅减少，主要系公司春联营企业天津联博基业科           技发展有限公司投资减少所致。终局 2024 年 3 月末，公司非流动金钱 25.50 亿元，较 2023 年           末变化不大。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803           12 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                   东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           图表 12   公司金钱组成情况（单元：亿元）                                                                       终局 2024                                                                       年 3 月末资                                                                       产组成                 类型           2021 年末          2022 年末            2023 年末          2024 年 3 月末           存货                      99.50              91.03               95.05            99.63           货币资金                     5.40                 6.96               4.23           10.85           其他流动金钱                   1.19                 2.20               2.39            4.14           流动金钱共计                 108.38             102.53              109.51           118.05           投资性房地产                   9.08                 9.07               8.86            8.84           债权投资                         -                5.36               4.42            4.53           递延所得税金钱                  3.94                 4.04               3.92            3.87           长久股权投资                   3.40                 3.68               3.48            3.42           固定金钱                     0.36                 0.35               2.90            2.85           非流动金钱共计                 20.11              25.65               25.47            25.50           金钱悉数                   128.50             128.18              134.98           143.55           贵寓开头：公司提供，东方金诚整理                从现时金钱受限情况来看，终局 2023 年末，公司受限金钱 62.84 亿元，约占金钱总和的比           例为 46.55%，约占净金钱的比例为 95.55%；受限金钱由存货、固定金钱和投资性房地产组成，           受限金额分辨为 60.70 亿元、1.92 亿元和 0.22 亿元，公司受限金钱比重较高，对流动性及再融           资形成不利影响。                老本结构                追踪期内，公司统统者权益有所增长，其中 2023 年末，受天保控股对公司子公司增资影           响，公司少数股东权益大幅增长，带动统统者权益加多           有减少；未分拨利润同比减少 1.43%至 17.34 亿元，系付芜俚股股利所致；少数股东权益较 2022           年末加多 11.22 亿元，系公司与公司控股股东天保控股共同对公司全资子公司天保创源进行增           资，天保控股以自有资金增资东说念主民币 11.12 亿元，公司以自有资金增资东说念主民币 3.897 亿元，本           次增资完成后，公司持有天保创源的股权比例由 100%下落至 55.73%；实收老本保持不变。                                            较 2023 年末变动不大，其中未分拨利润 17.49           亿元，较 2023 年末略有增长；少数股东权益 11.28 亿元，较 2023 年末变化不大；其他科目较 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800                传真：010-62299803                      13 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071          官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           图表 13     公司统统者权益结构情况（单元：亿元、%）                                                                   末统统者权                                                                   益组成           贵寓开头：公司提供，东方金诚整理               追踪期内，公司有息债务规模波动加多，其中短期有息债务规模较大，公司存在一定连接           偿付压力           占比为 79.00%；终局 2024 年 3 月末，公司欠债总和 77.69 亿元，较 2023 年末加多 12.24%，           其中流动欠债占比 77.67%。           款、一年内到期的非流动欠债、协议欠债、其他随意款、短期借款等组成。2023 年末，其他流           动欠债为 11.50 亿元，同比缩短 9.47%，主要系代转销项税额减少所致；随意账款同比增长 8.46%           至 13.87 亿元，主要为随意工程协议款；一年内到期的非流动欠债同比加多 28.17%至 10.58 亿           元，主要系公司于 2021 年刊行期限为 3 年的“21 基建 01”债券行将到期，转入一年内到期的           非流动欠债；协议欠债为 8.12 亿元，主如果已售未结算的房屋预售款，同比缩短 24.93%，主           要系田地雅居表情齐全拜托所致；其他随意款为 2.88 亿元，同比增长 46.01%，主要为押金及           定金；短期借款同比减少 63.63%至 3.71 亿元，主要系保证借款及保理融资借款减少所致，其           中融资租出借款、保理融资借款和保证借款分辨为 0.50 亿元、2.21 亿元和 1.00 亿元。               终局 2024 年 3 月末，公司流动欠债为 60.34 亿元，较 2023 年末加多 10.36%，其中随意           账款 11.59 亿元，较 2023 年末下落 16.47%，主如果随意工程款减少所致；跟着地产表情预售           回款的加多，公司协议欠债增长 8.66%至 8.82 亿元；短期借款 5.15 亿元，较 2023 年末加多           加 2.32 亿元，主要系公司典质借款、保证借款加多所致；2024 年 3 月末，公司长久借款增至 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803           14 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                  东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           图表 14   公司欠债组成情况（单元：亿元）                                                                    月末欠债构                                                                    成                   类型            2021 年末       2022 年末          2023 年末          2024 年 3 月末           其他流动欠债                    13.40          12.70               11.50            12.97           随意账款                      11.03          12.79               13.87            11.59           一年内到期的非流动欠债               14.59           8.25               10.58            11.31           协议欠债                      13.81          10.81                 8.12            8.82           其他随意款                      0.68           1.97                 2.88            6.35           短期借款                       7.30          10.21                 3.71            5.15           流动欠债共计                    66.12          61.17               54.68            60.34           长久借款                       3.76          12.22               14.54            17.06           非流动欠债共计                    8.02          12.43               14.54            17.35           欠债共计                      74.15          73.60               69.22            77.69           贵寓开头：公司提供，东方金诚整理              追踪期内，公司沿途债务波动加多，债务规模仍然较大，2023 年末公司沿途债务为 28.82           亿元，同比减少 6.04%，其中短期有息债务和长久有息债务分辨为 14.29 亿元和 14.54 亿元，           短期内有息债务到期较为连接；金钱欠债率为 51.28%，同比下落 6.14 个百分点；沿途债务资           本化比率和长久债务老本化比率分辨为 30.47%和 18.10%，同比分辨减少 5.51 个百分点和 0.19           个百分点。若探求预收款项身分，剔除预收款后的金钱欠债率4为 48.16%，同比减少 5.34 个百           分点；净欠债率5为 37.40%，同比减少 6.06 个百分点。终局 2024 年 3 月末，公司沿途债务 33.82           亿元，较上年末有所增长，金钱欠债率较 2023 年末上升 2.84 个百分点至 54.12%；同期，公司           长久债务老本化比率和沿途债务老本化比率分辨为 20.57%和 33.93%，均有所上升。              从债务到期期限来看，终局 2024 年 3 月末，公司将于异日一年内到期的有息债务为 16.76           亿元，短期内存在一定债务连接偿付压力。               对外担保方面，终局 2023 年末，公司对外担保余额 4.00 亿元，为公司全资子公司天津滨           海开元房地产开发有限公司为天保投控对“21 基建 01”公司债券提供的全额保证担保提供的反           担保。   剔除预收款后的金钱欠债率=调节后的欠债总和/调节后的金钱总和*100%，其中调节后的金钱总和=吞并财务报表金钱总和-预收账款（或合 同欠债），调节后的欠债总和=吞并财务报表欠债总和-预收账款（或协议欠债）。   净欠债率=（沿途有息债务-货币资金）/统统者权益*100%。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800               传真：010-62299803                     15 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071         官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号         图表 15   公司沿途债务组成及期限结构情况（单元：亿元、%）                 表情              2021 年末       2022 年末            2023 年末            2024 年 3 月末         短期有息债务                        21.89           18.46                 14.29           16.76         长久有息债务                         7.75           12.22                 14.54           17.06         沿途债务                          29.64           30.68                 28.82           33.82         金钱欠债率                         57.70           57.42                 51.28           54.12         剔除预收款后的金钱欠债率                  52.61           53.50                 48.16           51.12         净欠债率                          44.61           43.46                 37.40           34.88         长久债务老本化比率                     12.48           18.29                 18.10           20.57         沿途债务老本化比率                     35.29           35.98                 30.47           33.93         贵寓开头：公司提供，东方金诚整理               盈利才调           利才调下落，同期计提大额金钱减值耗损，对利润形成较大侵蚀，公司其他收益大幅增长，对           利润形成一定补充           利润率 12.98%，同比下落 12.62 个百分点，主要系本期结转房地产表情地皮成本上升所致，公           司主业赚钱才调有所下落。           其中财务用度 1.40 亿元，同比减少 31.63%，主要系利息开销同比减少所致；销售用度为 1.08           亿元，较上年同期增长 3.48%，主要系销售服务费同比加多所致；时代用度率为 9.38%，同比           减少 5.04 个百分点。           表情的可变现净值低于账面成本，对南开区天拖二期地块表情和拢翠路表情分辨计提存货跌价           准备 2.15 亿元和 0.08 亿元。金钱减值耗损对公司利润有较大侵蚀，同期探求到公司部分表情           拿地成本较高，且下流需求存在较大不笃定性，异日仍存在一定的存货减值风险。           收益的 99.76%，其他收益规模较大，对利润形成一定补充。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803                       16 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                  东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           较 2022 年变动不大。           件的售房收入同比减少所致；完结利润总和和净利润分辨为 0.14 亿元和 0.09 亿元，同比分辨           减少 57.00%和 58.58%。                追踪期内，受结转房地产表情地皮成本上升影响，公司毛利率有所下落，主业赚钱才调减           弱，同期计提大额金钱减值耗损，对利润形成较大侵蚀，探求到地价、建安等成本的进步，公           司异日销售事迹及盈利才调仍存不才行压力。           图表 16   公司收入和利润及主要盈利方针情况（单元：亿元、%）           图表 17   公司时代用度情况（单元：亿元、%）           表情                    2021 年          2022 年             2023 年            2024 年 1~3 月           销售用度                           0.95            1.05                 1.08            0.09           督察用度                           0.31            0.45                 0.39            0.06           财务用度                           1.79            2.05                 1.40            0.28           时代用度共计                         3.05            3.55                 2.87            0.43           时代用度占营业收入比                 12.02             14.42                  9.38           16.56           贵寓开头：公司提供，东方金诚整理                现款流           得借款本金及收回投资规模较大，由净流出转为净流入，因收受投资收到的现款加多，筹资活           动现款流为净流入           规模较大，主要系公司本期支付的地皮款加多所致。同期，公司现款收入比为 95.15%，同比有           所下落。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800               传真：010-62299803                           17 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071         官网：http://www.dfratings.com                                                                   东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           金流量净额为 2.72 亿元，净流入规模大幅增长，主要系 2023 年公司取得联博基业借款本金及           收回投资所致。同期，公司筹资性现款流由净流出转为净流入，筹资性现款流量净额为 7.00 亿           元，净流入规模大幅增长，主要系 2023 年公司收受投资收到的现款加多所致。           品、提供劳务收到的现款较多所致；投资性净现款流为-0.03 亿元；筹资性净现款流为 4.22 亿           元，主要系取得借款所收到的现款所致。           图表 18   公司现款流情况（单元：亿元、%）           数据开头：公司提供，东方金诚整理               偿债才调               从短期偿债才调方针来看，2023 年末公司流动比率和速动比率分辨为 200.28%和 26.45%，           较 2022 年末均有所增长。2023 年公司策划现款流动欠债比大幅下滑，主要系策划性现款流净           流出规模大幅加多，策划性现款流净流量为负所致。终局 2023 年末，公司货币资金为 4.23 亿           元，无使用受限的货币资金，短期有息债务为 14.29 亿元，公司非受限账面资金对短期有息债           务的笼罩倍数为 0.30 倍。从长久偿债才调方针来看，2023 年公司 EBITDA 利息倍数小幅加多，           沿途债务/EBITDA 有所加多，对债务保险程度有所下落。               终局 2023 年末，公司（吞并）短期有息债务为 14.29 亿元；2023 年公司分拨股利、利润           或偿付利息所支付的现款的金额为 2.28 亿元。2023 年公司策划性净现款流为-12.44 亿元，投           资性净现款流为 2.72 亿元，筹资行动前净现款流为-9.72 亿元。揣测 2024 年，公司销售回款规           模仍将受到区域房地产商场环境影响，且公司将不竭进行房地产表情建设开销并择机进行地皮           拓展，揣测筹资行动前净现款流对短期有息债务的保险才调一般。           图表 19   2021 年～2023 年及 2024 年 1~3 月公司偿债才调主要方针（单元：%、倍）                 表情            2021 年            2022 年             2023 年             2024 年 1~3 月           流动比率                         163.91            167.61             200.28             195.63           速动比率                          13.43             18.80              26.45              30.52           策划现款流动欠债比                     15.21             13.81             -22.76                    -           EBITDA 利息倍数                    1.73              1.24                2.69                   -           沿途债务/EBITDA                    7.28             10.63              24.90                    -           贵寓开头：公司提供，东方金诚整理 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800                传真：010-62299803                           18 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071          官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号               终局 2023 年末，公司获取的各银行授信额度 23.70 亿元，已使用额度 12.18 亿元，未使用           额度为 11.52 亿元。           过往债务践约和其他信用记载               把柄公司提供的、由中国东说念主民银行征信中心出具的《企业信用论说》，终局 2024 年 4 月           为不良或关心类，结清日历为 2007 年及往日。终局本论说出具日，公司已到期债务均按期还本           付息，存续债券均按期偿还利息。           外部支援               公司为天津港保税区独逐个家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业，追踪期内，公司在           资金注入和融资等方面获取股东及关系方的鼎力支援               公司转折控股股东天保投控是天津港保税区热切的基础门径建设及国有老本运营主体，主           要从事天津港保税区的基础门径建设及地皮开发、公用职业运营等业务，以及房地产开发、商           贸物流和金融等其他策划性业务。公司控股股东是保税区管委会投资的国有独资公司，由管委           会授权哄骗国有金钱策划督察职能。公司是天津港保税区独逐个家区属国有控股 A 股上市房地           产开发企业，亦然天保控股房地产业务的主要开发主体，在资金和业务等方面或者获取股东及           关系方的有劲支援。               天保投控抽象实力极强，其分辨于 2016 年、2019 年及 2021 年为公司刊行的三期公司债           券“16 天保 01”、“19 天保 01”、“21 天保 01”提供了全额无条目不可废弃的连带使命保           证担保，在公司融资方面给予支援。终局 2023 年末，天保投控为公司担保余额为 4.00 亿元。           东说念主民币 10 亿元。           金海岸表情注入公司。天保金海岸处滨海新区中枢肠段、津滨轻轨沿线，北靠开发区泰达大街，           南临第一大街，东靠东海路，西至太湖西路，横跨开发区第二、第三大街，周围配套门径较为           完善。在天保控股的支援下，公司于 2017 年完成对天津中天航空工业投资有限使命公司（以下           简称“中天航空”）60%的股权收购劳动，量度该次股权收购的工商变更登记手续也已沿途完           成。中天航空持有空中客车（天津）总装有限公司 49%股权（以下简称“空客公司”）。2020           年公司完成天津天保创源房地产开发有限公司 100%股权的收购。追踪期内，公司取得对中天航           空公司的投资收益 0.18 亿元，对公司利润有一定补充。               追踪期内，经公司第八届董事会第四十一次会议及公司 2023 年第一次临时股东大会审议通           过，公司与公司控股股东天保控股共同对公司全资子公司天保创源进行增资，共计增资东说念主民币 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803           19 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           公司持有天保创源的股权比例由 100%下落至 55.73%，天保创源仍为天保基建的控股子公司。           这次增资有助于称心公司表情开发资金需要，故意于保险表情开发建设的告成进行，同期体现           了控股股东对公司策划和业务发展的鼎力支援。           担保才调分析               天保投控对本次追踪评级关系债项提供全额无条目不可废弃的连带使命保证担保。天保投           控承担保证使命的范围包括本次追踪评级关系债项本金、利息、失约金、损伤补偿金和完结债           权的用度。担保东说念主承担担保使命的时代为自本次追踪评级关系债项刊行首日至本次追踪评级相           关债项到期之日后六个月止。           担保主体概况               天保投控前身为天津保税区投资控股集团有限公司，系经天津港保税区督察委员会（以下           简称“保税区管委会”）批准，由天津港保税区国有金钱督察局（以下简称“保税区国资局”）           于 2008 年 12 月出资组建的国有独资公司。后经屡次增资，终局 2023 年末，天保投控注册资           本和实收老本均为 265.63 亿元；保税区国资局持有天保投控 100.00%的股权，保税区管委会是           天保投控的执行王法东说念主。               天保投控是天津港保税区热切的基础门径建设及国有老本运营主体，主要从事天津港保税           区的基础门径建设及地皮一级开发、公用职业运营等业务，以及房地产开发、商贸物流和金融           等其他策划性业务。               终局 2023 年末，天保投控金钱总和为 1679.70 亿元，欠债总和为 1137.41 亿元，统统者           权益为 542.29 亿元，金钱欠债率为 67.72%；2023 年天保投控完结营业收入为 178.93 亿元、           完活泼利润为 8.89 亿元。           担保才调               天津市是我国四大直辖市之一，连年来地区出产总值不竭增长，地区经济实力很强；天津           市滨海新戋戋位及交通上风廓清，在京津冀协同发展不竭深切的策略配景下，地区经济保持发           展，天津港保税区紧邻天津港和天津滨海国际机场，产业聚拢效应廓清，经济实力很强；天保           投控从事的天津港保税区内的基础门径建设及公用职业运营等业务具有很强的区域专营性，在           增资、金钱划拨和财政补贴等方面获取股东及关系方的有劲支援；天保投控股权投资规模较大，           所投资的天津银行等企业运营邃密，不竭为其带来较大规模的投资收益。               同期，东方金诚也关心到，天保投控金钱结构以非流动金钱为主，且流动金钱中其他应收           款和存货占比拟高，金钱流动性较差；沿途债务不竭增长，沿途债务短期化，天保投控濒临较           大短期偿债压力；天保投控对外担保规模较大，对海航集团旗下天津渤海租出有限公司对外担           保余额规模较大，存在一定或有欠债风险；筹资行动净现款流由负转正，现款及现款等价物净           有所减少，举座现款流景色欠佳。               东方金诚评定天保投控主体信用等第为 AAA，评级瞻望为安适。天保投控动作本次追踪评 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803           20 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           级关系债项的担保东说念主，担保才调极强，对“21 基建 01”提供的连带使命保证担保具有很强的增           信作用。           抗风险才调及论断               公司是天津港保税区独逐个家区属国有控股 A 股上市房地产开发企业，追踪期内表情仍主           要布局在天津市滨海新区，房地产开发业务收入保持增长，协议销售金额及协议销售面积均有           所上升；2023 年，公司新增地皮储备计容建筑面积 23.87 万宽泛米，分辨位于天津市滨海新区           经济时代开发区和天津市滨海新区空港经济区，对异日业务发展提供一定保险；公司转折控股           股东天保投控抽象实力极强，追踪期内公司在资金注入和融资等方面获取股东及关系方的鼎力           支援；同期，天保投控为“21 基建 01”提供不可废弃的连带使命保证担保，仍具有很强的增信           作用。               同期，东方金诚也关心到，追踪期内，受结转项现在期地皮成本上升等身分影响，公司毛           利率显耀下落，利润总和同比下滑，盈利才调下落，同期计提大额金钱减值耗损，对利润形成           较大侵蚀；公司在建表情沿途连接在天津市，易受区域内房地产商场政策以及下流需求变动的           影响；公司有息债务规模波动增长，短期内存在一定连接偿付压力。               外部支援方面，公司转折控股股东天保投控抽象实力极强，追踪期内公司在资金注入和融           资等方面获取股东及关系方的鼎力支援。               抽象分析，东方金诚保管公司主体信用等第为 AA，评级瞻望为安适；并保管“21 基建 01”           债项信用等第为 AAA。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803           21 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           附件一：终局 2023 年末公司股权结构图 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803           22 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           附件二：终局 2023 年末公司组织结构图 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                   东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           附件三：公司主要财务数据及方针                      表情称呼                2021 年          2022 年          2023 年        2024 年 3 月             主要财务数据及方针            金钱总和（亿元）                           128.50         128.18           134.98        143.55            统统者权益（亿元）                           54.35          54.58            65.77         65.86            欠债总和（亿元）                            74.15          73.60            69.22         77.69            短期债务（亿元）                            21.89          18.46            14.29         16.76            长久债务（亿元）                             7.75          12.22            14.54         17.06            沿途债务（亿元）                            29.64          30.68            28.82         33.82            营业收入（亿元）                            25.40          24.65            30.63          2.59            利润总和（亿元）                             1.89           0.51             0.43          0.14            净利润（亿元）                              0.50           0.23             0.28          0.09            EBITDA（亿元）                           4.07           2.89             1.16                -            策划行动产生的现款流量净额（亿元）                   10.06           8.45           -12.44          2.43            投资行动产生的现款流量净额（亿元）                   -1.42           -5.57            2.72         -0.03            筹资行动产生的现款流量净额（亿元）                   -7.29           -1.32            7.00          4.22            毛利率（%）                              51.25          31.14            15.26         12.82            营业利润率（%）                            30.00          25.60            12.98          9.22            销售净利率（%）                             1.95           0.95             0.93          3.58            总老本收益率（%）                            2.73           2.60             0.63                -            净金钱收益率（%）                            0.91           0.43             0.43                -            总金钱收益率（%）                            0.39           0.18             0.21                -            金钱欠债率（%）                            57.70          57.42            51.28         54.12            长久债务老本化比率（%）                        12.48          18.29            18.10         20.57            沿途债务老本化比率（%）                        35.29          35.98            30.47         33.93            货币资金/短期债务（%）                        24.65          37.68            29.61         64.73            非筹资性现款净流量债务比率（%）                    29.13           9.40           -33.73                -            流动比率（%）                            163.91         167.61           200.28        195.63            速动比率（%）                             13.43          18.80            26.45         30.52            策划现款流动欠债比（%）                        15.21          13.81           -22.76                -            EBITDA 利息倍数（倍）                       1.73           1.24             2.69                -            沿途债务/EBITDA（倍）                       7.28          10.63            24.90                -            应收账款盘活率（次）                              -         284.25           424.82                -            销售债权盘活率（次）                              -         284.25           424.82                -            存货盘活率（次）                                -           0.18             0.28                -            总金钱盘活率（次）                               -           0.19             0.23                -            现款收入比（%）                           139.36          96.21            95.15        134.62 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800               传真：010-62299803 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071         官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           附件四：主要财务方针策动公式                        方针                                      策动公式             毛利率（%）                       （营业收入-营业成本）/营业收入×100%             营业利润率（%）                     （营业收入-营业成本-税金及附加）/营业收入×100%             销售净利率（%）                      净利润/营业收入×100%             净金钱收益率（%）                     净利润/统统者权益×100%             总老本收益率（%）                    （净利润+利息用度）/（统统者权益+长久债务+短期债务）×100%             总金钱收益率（%）                     净利润/金钱总和×100%             金钱欠债率（%）                      欠债总和/金钱总和×100%             长久债务老本化比率（%）                  长久债务/（长久债务+统统者权益）×100%             沿途债务老本化比率（%）                  沿途债务/（长久债务+短期债务+统统者权益）×100%             担保比率（%）                       担保余额/统统者权益×100%             EBITDA 利息倍数（倍）                EBITDA/利息开销             沿途债务/EBITDA（倍）                沿途债务/EBITDA             货币资金/短期债务（倍）                  货币资金/短期债务                                          （策划行动产生的现款流量净额+投资行动产生的现款流量净额）             非筹资性现款净流量债务比率（%）                                         /沿途债务×100%             流动比率（%）                       流动金钱共计/流动欠债共计×100%             速动比率（%）                      （流动金钱共计-存货）/流动欠债共计×100%             策划现款流动欠债比率（%）                 策划行动产生的现款流量净额/流动欠债共计×100%             应收账款盘活率（次）                    营业收入/平均应收账款净额             销售债权盘活率（次）                    营业收入/（平均应收账款净额+平均应收单据）             存货盘活率（次）                      营业成本/平均存货净额             总金钱盘活率（次）                     营业收入/平均金钱总和             现款收入比率（%）                     销售商品、提供劳务收到的现款/营业收入×100%            注：EBITDA=利润总和+利息用度+固定金钱折旧+摊销            长久债务=长久借款+随意债券+其他长久债务            短期债务=短期借款+来回性金融欠债+一年内到期的非流动欠债+随意单据+其他短期债务            沿途债务=长久债务+短期债务            利息开销=利息用度+老本化利息开销 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com                                                                东方金诚债追踪评字【2024】0026 号           附件五：企业主体及长久债券信用等第鲜艳及界说               等第                                     界说                AAA     偿还债务的才调极强，基本不受不利经济环境的影响，失约风险极低                AA      偿还债务的才调很强，受不利经济环境的影响不大，失约风险很低                 A      偿还债务才调较强，较易受不利经济环境的影响，失约风险较低                BBB     偿还债务才调一般，受不利经济环境影响较大，失约风险一般                BB      偿还债务才调较弱，受不利经济环境影响很大，有较高失约风险                 B      偿还债务的才调较大地依赖于邃密的经济环境，失约风险很高               CCC      偿还债务的才调相当依赖于邃密的经济环境，失约风险极高                CC      在歇业或重组时可获取保护较小，基本不成保证偿还债务                 C      不成偿还债务           注：除 AAA 级和 CCC 级（含）以劣等第外，每一个信用等第可用“+”、“-”鲜艳进行微调，示意略高或略低于本等第。           短期债券信用等第鲜艳及界说               等第                                     界说                A-1     还本付息才调最强，安全性最高                A-2     还本付息才调较强，安全性较高                A-3     还本付息才调一般，安全性易受不良环境变化的影响                 B      还本付息才调较低，有一定的失约风险                 C      还本付息才调很低，失约风险较高                 D      不成按期还本付息           注：每一个信用等第均不进行微调。 邮箱：dfjc@coamc.com.cn        电话：010-62299800             传真：010-62299803 地址：北京市丰台区丽泽吉祥幸福中心 A 座 45、46、47 层 100071       官网：http://www.dfratings.com



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